중기청 100% 번외 1. 36형 투룸 행복주택 당첨! 그럼 기존 전세 계약 중도해지 어떻게 해야 할까?

 

안녕하세요 단지입니다

오늘은 오랜만에 중기청 및 전세계약 관련 이야기 들고와봤어요 !

 

행복주택 임대차계약서

 

결론부터 말씀드리면

조단지, 또! 이사합니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

2룸(투룸) 36형 행복주택에 당첨되었어요

입주예정일은 23년 5월~ 7월 사이에 입주 가능하다고 해요.

 

22년 4월 13일에 계약금 납입 완료했기 때문에

입주예정일만 기다리고 있어요.

 

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아시는 분들은 아시겠지만,

저는 20년 12월에 중소기업청년전세자금대출 100%로 

11평 1.5룸(어찌보면 2룸) 아파트에 입주했어요!

 

그래서 재계약(또는 묵시적 계약갱신) 날짜가 22년 12월 중순인데,

행복주택은 23년 5월~7월이니까 약 6개월정도 기간이 붕 뜨더라고요.

 

저처럼 전세계약과 행복주택 입주일간에 기간텀이 있는 경우

어떻게 해야 할까요?

저는 진짜 멘붕의 시기를 거쳐서 (결국은 잘 해결했긴 하지만)

무엇을 고려해야 하는지,

어떤 방법이 있는지 알려드리려고 해요.

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전세계약 중도해지, 중개수수료는 어떻게 될까?

첫 전세계약 갱신으로 계약갱신청구권 사용 유무에 따라 다름

가장 먼저 계약갱신청구권을 사용하게 되는 첫 전세갱신인지가 중요합니다.

 

임차인 보호를 위해 개정된 법으로

첫 계약으로 2년을 거주한 세입자가 원한다면 2년을 무조건 더 살 수 있게끔

보장해주는 권리입니다.

 

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 몇가지 사유를 제외하고는

무조건 임차인을 2년 더 살 수 있도록 보장해주어야 해요.

하지만 임대인이나 임대인의 친족이 실거주하기 위해 거절하는 경우나

임대인이 임차인에게 보상을 제공하는 경우 등 예외가 있기는 합니다.

 

계약갱신 청구권을 행사하더라도 임차인이 갱신계약 2년기간동안

무조건 다 살아야 하는 것도 아니랍니다.

계약해지를 위한 퇴거일 기준으로 3개월 이전에 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있어요.

(월세인 경우 3개월간의 임대료를 납부해야 함)

퇴거통보를 한 날로부터 3개월 이내에 임대인은 보증금을 마련하여 퇴거일에 돌려주어야 합니다.

(이론상으론.. 이 부분은 뒤에 가서 얘기할게요)

 

 

계약갱신청구권 사용하지 않는 경우 전세계약 중도해지한다면?

임차인은 복비(중개수수료)를 부담하고, 새 임차인도 구해야 할까?

만약 계약갱신청구권을 사용하지 않았지만,

계약만료 이전에 계약해지를 해야 하는 상황이라면

통상적으로는 .. 임차인이 중개수수료를 부담해야 합니다.

원래 의무는 없지만, 임대/임차인 간 사이에서 빈정 상하면 임차인만 똥줄 타는 경우가 많아요 ㅜㅜ

 

또한 전세계약일이 남아있는 경우, 임대인은 보증금을 반환해야하는 의무가 없어요.

이런 경우 새로운 임차인이 구해져야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에

새 임차인을 구하는데에 적극 협조해야 해요.

 

 

 

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행복주택 입주까지 6개월, 붕 떠 버린 전세계약 어떻게 하지?

 

위에서 말씀드렸다시피 저는 22년 12월 재계약을 해야 하는 상황이었고

임대인이 먼저 9월 초에 재계약 할 거냐고 연락을 주셨어요.

일단, 재계약을 원하는지 만약 원하지 않으신다면 왜 원하지 않는지를 물어보는게 좋아요.

그래야 상황을 파악하고 서로가 만족할 수 있는 방안을 논의할 수 있으니까요.

 

만약 재계약을 안하는 경우

- 22년 12월 계약만료일에 퇴거 + 단기월세 구해야함 = 이 경우 월세비용(단기는 더비쌈) + 이삿짐센터 2번이용 비용 + 반려동물 데리고 갈 수 있는 월세를 찾아야 하는 스트레스 + 중기청 목적물변경 대출연장 안됨!!!!!!

 

재계약을 하는 경우

- 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대인이 보증금을 주지 않으면 행복주택 입주가 어그러질 수 있는 상황(대출받은 보증금이라서)

- 새 임차인을 구해주고 가는것이 최선(복비는 내가 부담할 의무는 없음)

- 새 임차인이랑 계약할 때 갑자기 전세금을 확 올릴 확률이 높으며 이럴 경우 새 임차인 구하기 어려울 수 있음(실제로 집주인은 전세금 확 올릴 예정이었음;)

 

두가지 선택지 중에서는 그나마 재계약을 하는게 나았지만,

부동산 시장이 하루하루가 달라지는 요즘 정황을 보면 내년 5월에 과연 임차인을 구할수 있을까? 싶어서

매우매우 걱정되었답니다 행복주택 계약 끝내놓고도 마냥 좋아할 수가 없었어요.

그래서 고민하다가 먼저 집주인과 딜을 해보기로 했답니다.

 

일단 전화하기 전에

내가 최대한 부담할 수 있는 것과 집주인한테 어필할 수 있는 것을 정리했어요

 

- 새 임차료 구하는 복비 (약 30만원 상당)

- 드럼세탁기 살 것이므로 12kg 통돌이세탁기 옵션으로 둘 수 있음

- 벽걸이 에어컨 이전설치비용이 비싸므로 에어컨도 두고가겠다 (LG 휘쎈 인버터 1등급 에어컨임 ㅋㅋㅋ)

- 이사비용 1회만큼의 금액 (넉넉잡아서 100만원)

- 도배/장판 셀프지만 새로 했다 (그 전 벽지는 포스팅 보시면 알겠지만 거의 폐가급이었음)

- 소프시스 h형 1400 책상도 두고가겠다

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결론 : 금액만으로 약 130만원 정도는 내가 부담해도 되겠다

 

그래서 집주인한테 전화해서 재계약을 원하지 않는 이유를 물었더니

예상대로 전세금을 올려서 새 임차인을 받고싶다는게 이유였어요

(시세 확인해보니 전세가가 최소 500~ 2000만 이상 올랐음 ;)

 

12월 재계약이지만 내년 6월쯤에나 퇴거 가능한 내 사정을 설명하며

- 복비 내겠음 (임차인에게 복비부담 의무는 없으나 도의적으로 내가 내겠다고 함)

-  LG 세탁기, 인버터 에어컨, 책상 옵션으로 두고 가겠음

- 도배장판 셀프지만 깔끔하게 해 놨으니 새 임차인 구하기 어렵지 않을 것

- 1월부터 반전세처럼 월세 명목으로 20만원씩 매월 선납하겠다 (월세 6개월 120만원 + 복비 30만원이면 감당 가능할 것 같았기에)

 

라고 말씀드리니 흔쾌히 OK!

모든 내용은 통화(녹음O)로 해결하되

전화 끊고 나서 정확히 한번 더 되짚는 식으로 카톡도 남겨두었습니다

 

 

여기서 포인트는

- 퇴거하는 날짜에 반드시 보증금 돌려달라는 내용

- 1월부터 매월 월세 20만원/ 복비는 내가 내겠다고 말한 내용

- 내가 대화하며 옵션으로 주고 가기로 한 물건에 대한 내용

- 재계약 계약서는 안 쓴다 (계약서 다시 작성시 계약서작성명목으로 공인중개사수수료 10만원가량 듦)

 

이 부분을 꼭 언급해서 증거(...)를 남겨놓는게 좋아요.

저희 집주인은 무던하시고 착한 인상이시긴 한데 

나중에 가서 말이 바뀌는 경우도 있을 수 있어서 저는 증거를 남겨두었습니다.

 

 

그리고 계약갱신청구권을 사용해서 임차인의 당당한 권리를 요구할 수 있는 법이 개정 된 것은 참 좋지만,

막상 현실적으로 을의 입장인 임차인이

[계약갱신청구권쓸테니 3개월 뒤에 나갈테니, 무조건 3개월 후에 보증금 내놔]

라고 해도 100% 따르는 임대인이 없다고 해요.

새 임차인이 들어와야 보증금이 마련되니 난 못준다! 하는 임대인도 있고

임차인과 임대인 사이에 빈정이 상하면 오히려 엿먹어봐라 하는 식으로

일부러 보증금 안내어주고 배째라 하는 사람도 있다고 합니다. 

 

그러니 좋게좋게, 서로 좋은 식으로 배려하면서 마무리하는 것이 뒷골 당길 일 없이 좋을 것 같아요.

(실제로 집주인께서도 제가 월세 총 100~120, 복비 30 정도 + 에어컨/세탁기 두고간다 하니

엄청 좋아하시더라고요..^^.. 전화상에서 느껴지는 만족감 ㅋㅋㅋ 앞으로 남은 10개월동안 박터지게 돈모아야죠)

 

 

어쨌든 이렇게 해서 ..

저는 생각보다 무난하게 한 시름 덜었어요

혹시라도 저처럼 전세 재계약과 행복주택 입주일이 붕 떠버린 분들은 참고해보시면 좋을 것 같아요

 

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혹시 궁금한 점이 있으시면 공개로! 댓글 달아주시면

답변 달아드려요 :)

감사합니다!